Мелкая нарезка в офисных проектах: мнение экспертов

2 октября 2025 года CRE собрал девелоперов, владельцев офисной недвижимости и управляющие компании на площадке VIII BC & Effective Office Conference 2025 для экспертного обсуждения актуальных стратегий. В дискуссии "Сыграет ли по-крупному мелкая нарезка в офисах или рынок вернется к «большой игре»" приняла участие Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор Capital Alliance.

Модератор сессии Елена Малиновская (ООО «Миллхаус») отметила, что рынок сегодня сталкивается с принципиально новым продуктом: проекты, разделённые на блоки разных форматов, предлагаются как в продажу, так и в аренду. Если в 2010-е рынок не имел опыта работы с таким форматом, то сейчас его правила буквально формируются на глазах участников отрасли.

В ходе дискуссии участники сессии обсудили, какие перспективы открывает новый продукт, какие подводные камни скрывает и как с ними справляться. Эксперты отметили, что мелкая нарезка, с одной стороны, ускоряет оборот капитала, расширяет круг инвесторов и арендаторов, но при этом формат требует грамотной инженерной концепции, профессионального управления и прозрачных договоров между собственниками. Особое внимание было уделено типовым проблемам мелкой нарезки: необходимость адаптации инженерных решений, юридические нюансы и сложности коммуникации с множеством собственников при управлении объектами.

Ленария Хасиятуллина поделилась практическим опытом работы с офисографией БЦ AVIUM: «Только в первой очереди БЦ AVIUM — 77 000 м². И наша финансовая модель не позволяет делать ставку на реализацию проекта крупными лотами или целиком. Поэтому мы переработали планировочные решения так, чтобы в одной башне предложить клиентам большую вариативность: блоки по 95–600 м² и целые этажи по 1300 м². Это даёт нам возможность значительно расширить целевую аудиторию проекта и выдержать требования финансовой модели. А вторую башню мы «придерживаем» для одного покупателя. Такие сделки обычно происходят на более поздних этапах строительства».